Acheter un logement classé DPE F — Ce qu'il faut vraiment savoir
Un logement classé F peut être une bonne affaire si le prix intègre les travaux à venir. La décote atteint 10 à 20% en 2026. Mais l'interdiction locative de 2028 et le coût de rénovation (20 000–45 000 €) doivent être calculés avant de signer. Voici les étapes pour acheter intelligemment.
Décote à l'achat : combien négocier ?
Les logements F subissent une décote croissante. Selon les notaires, la décote moyenne est de 10 à 20% en 2024–2026 par rapport à un équivalent C/D dans la même rue. Pour négocier efficacement, faites estimer les travaux par un artisan RGE avant l'offre — c'est votre argument chiffré face au vendeur.
Vérifications avant l'offre
1. Demandez l'audit énergétique (obligatoire si maison individuelle F vendue depuis 2023). 2. Vérifiez la date du DPE — un DPE pré-2021 peut être imprécis. 3. Faites visiter par un artisan RGE pour chiffrer les travaux. 4. Vérifiez si le bien est en copropriété (travaux soumis au vote) ou en monopropriété.
Financement des travaux
Intégrez les travaux dans le prêt immobilier principal ou via un prêt travaux. L'éco-PTZ (50 000 €, 0%) peut financer le reste à charge après MaPrimeRénov' et CEE. Pour un acheteur primo-accédant ménage modeste, la combinaison crédit immobilier + éco-PTZ + MaPrimeRénov' peut rendre la rénovation quasi gratuite.
Acheter F pour louer : calcul de rentabilité
Si vous achetez pour louer, intégrez l'interdiction 2028 dans votre plan : soit vous louez maintenant et rénover avant 2028, soit vous n'achetez pas pour louer immédiatement. La décote d'achat doit couvrir le coût de rénovation net d'aides pour que l'opération soit rentable.
Et si vous décidez de ne pas rénover ?
Un logement F non rénové perdra de la valeur chaque année jusqu'en 2028. La décote risque de s'accentuer. Les vendeurs d'un logement F après 2026 devront consentir des décotes croissantes. Acheter F sans plan de rénovation est un pari risqué sur l'évolution de la réglementation.
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