Acheter un logement classé DPE G — Le guide des acheteurs informés
Un logement G est le plus risqué à l'achat mais aussi le plus décoté (20 à 30%). La location est interdite depuis janvier 2025. Les travaux sont lourds : 30 000 à 70 000 € pour atteindre la classe C ou D. Mais pour un acheteur avec un plan, la combinaison décote + aides peut créer une réelle opportunité.
Audit énergétique obligatoire à la vente
Depuis le 1er avril 2023, tout logement G vendu (maison individuelle ou monopropriété) doit être accompagné d'un audit énergétique complet. Cet audit propose 4 scénarios de travaux avec coûts et gains. C'est votre base pour négocier et planifier. Demandez-le systématiquement au vendeur — son absence est illégale.
Décote et marge de négociation
La décote sur les logements G atteint 20 à 30% selon les marchés locaux. Dans les grandes villes où le marché reste tendu, la décote est plus faible (15–20%). En zone rurale ou ville moyenne, la décote peut dépasser 30%. Utilisez le coût de rénovation net d'aides comme plancher de négociation.
Le calcul qui compte
Prix du bien G — décote obtenue — (coût travaux — aides MaPrimeRénov' et CEE) = coût réel d'acquisition d'un bien équivalent C. Si ce résultat est inférieur au prix d'un bien équivalent C dans le même secteur, l'opération est rentable. Faites ce calcul avant toute offre.
Délai de rénovation : être réaliste
Une rénovation de logement G prend 6 à 18 mois entre l'audit, les devis, l'instruction MaPrimeRénov' et les travaux. Pendant ce temps, le bien ne peut pas être loué. Prévoyez une trésorerie de portage ou habitez le logement pendant la rénovation.
Risques à ne pas minimiser
Certains logements G ont des pathologies graves (humidité structurelle, amiante, façades instables) que le DPE ne détecte pas. Faites toujours un diagnostics complet (amiante, plomb, termites) et une visite avec un professionnel du bâtiment avant toute offre sur un G.
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